La plus-value fiscale ne correspond pas à la différence brute entre le prix de vente et le prix affiché dans l’acte d’achat. Le calcul corrige ces deux prix, puis applique deux calendriers d’abattement. Le notaire établit le montant définitif et paie l’impôt lors de la vente.
La formule de la plus-value immobilière
Le calcul part du prix de vente corrigé des frais supportés par le vendeur. Il retire ensuite le prix d’acquisition majoré des frais d’achat et des travaux retenus.
Pour un bien acheté, les frais d’acquisition peuvent être retenus pour leur montant réel ou au forfait de 7,5 % du prix d’achat. Après plus de cinq ans de détention, les travaux peuvent être retenus pour leur montant réel éligible ou au forfait de 15 % du prix d’achat. Une même dépense ne peut pas être comptée deux fois.
Deux bases, deux calendriers
Exemple : vente à 300 000 € après 10 ans
Une personne vend en 2026 une résidence secondaire pour 300 000 €. Elle l’avait achetée 200 000 € dix années pleines plus tôt. Elle ne renseigne ni frais d’acquisition réels ni factures de travaux ; le calcul retient donc les forfaits.
| Étape | Montant |
|---|---|
| Prix de vente corrigé | 300 000 € |
| Prix d’achat | − 200 000 € |
| Forfait frais d’acquisition, 7,5 % | − 15 000 € |
| Forfait travaux, 15 % | − 30 000 € |
| Plus-value brute | 55 000 € |
Après dix années pleines, l’abattement atteint 30 % pour l’impôt sur le revenu et 8,25 % pour les prélèvements sociaux. La base à 19 % tombe à 38 500 €; la seconde base atteint 50 463 €.
| Prélèvement | Montant estimé |
|---|---|
| Impôt sur le revenu, 19 % | 7 315 € |
| Prélèvements sociaux, 17,2 % | 8 680 € |
| Surtaxe | 0 € |
| Total | 15 995 € |
La personne conserve 39 005 € sur la plus-value fiscale de55 000 €. Les autres frais de la vente et le remboursement du crédit ne figurent pas dans ce montant.
Les abattements selon la durée de détention
Aucun abattement de durée ne s’applique pendant les cinq premières années pleines. Pour l’impôt sur le revenu, le taux augmente ensuite de 6 % par année de la sixième à la vingt-et-unième, puis de 4 % la vingt-deuxième année. La base devient nulle après 22 ans.
Pour les prélèvements sociaux, l’abattement augmente de 1,65 % par année de la sixième à la vingt-et-unième, de 1,60 % la vingt-deuxième, puis de 9 % par année jusqu’à la trentième. L’exonération totale arrive donc huit ans plus tard.
Les principales exonérations
La résidence principale occupée au jour de la vente bénéficie d’une exonération. Une quote-part de prix de vente qui ne dépasse pas 15 000 € peut aussi être exonérée. La première cession d’un logement autre que la résidence principale peut bénéficier d’une exonération totale ou proportionnelle en cas de remploi dans une résidence principale, sous les conditions et délais prévus par l’article 150 U du CGI.
D’autres exonérations existent pour certaines ventes au logement social, expropriations, personnes âgées ou handicapées et opérations d’urbanisme. Le simulateur les signale mais ne les chiffre pas.
Le cas du LMNP au régime réel
Pour les cessions relevant de la réforme applicable depuis le 15 février 2025, les amortissements LMNP déduits peuvent être réintégrés dans le calcul de la plus-value. Des exceptions existent, notamment pour certaines résidences-services. Utilisez le cumul fourni par votre comptabilité et vérifiez le régime du bien avant la déclaration.
Questions fréquentes
Quel est le taux d’impôt sur une plus-value immobilière ?
La base imposable à l’impôt sur le revenu supporte 19 %. Une base distincte supporte 17,2 % de prélèvements sociaux. Les abattements de durée diffèrent entre ces deux bases.
Après combien d’années la plus-value immobilière est-elle exonérée ?
L’exonération liée à la durée est totale après 22 années pleines pour l’impôt sur le revenu et après 30 années pleines pour les prélèvements sociaux.
Peut-on ajouter les frais de notaire au prix d’achat ?
Pour un achat, le calcul retient les frais réels justifiés ou un forfait de 7,5 % du prix d’acquisition. Le forfait ne s’applique pas de la même façon à une donation ou une succession.
Le crédit immobilier restant réduit-il la plus-value ?
Non. Le capital restant dû modifie la somme reçue après la vente, mais il ne réduit pas la plus-value fiscale.
Sources officielles
Les taux, abattements et exonérations viennent de la fiche Service-Public sur la plus-value immobilière et de la notice 2048-IMM 2026 de la DGFiP. La méthodologie détaille les limites du moteur.
Refaites le calcul avec vos montants
Le simulateur compare les frais réels aux forfaits, applique votre durée de détention et sépare impôt sur le revenu, prélèvements sociaux et surtaxe.
Ce résultat est une estimation, calculée à partir de ce que vous avez saisi et des règles fiscales en vigueur. Ce n’est pas un calcul officiel, ni un conseil juridique ou fiscal. Faites-le vérifier par le professionnel compétent — notaire, avocat fiscaliste, expert-comptable ou administration fiscale — avant toute décision.